宿泊・民泊開業の収支シミュレーション
宿泊業や民泊経営は客室稼働率とADR（平均客室単価）、そしてOTA（宿泊予約サイト）への手数料が収益を大きく左右します。BizSimでは客室数・稼働率・客室単価・OTA手数料率を入力するだけで、RevPARや損益分岐稼働率を自動で算出できます。
宿泊業はOTA手数料や清掃費、アメニティ費用など客室稼働に連動するコストが多く、稼働率が低い時期に固定費を回収しづらくなる傾向があります。季節変動も踏まえた通年での試算が有効です。
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パラメーター
シミュレーション結果
一般的な業界目安との比較です。実際の融資審査基準とは異なる場合があります。
| 費目 | 月額 | 年換算 | 売上比 |
|---|---|---|---|
| 清掃費 | ¥31.5万 | ¥378.0万 | 29.4% |
| アメニティ・消耗品費 | ¥5.3万 | ¥63.0万 | 4.9% |
| 人件費 | ¥22.0万 | ¥264.0万 | 20.5% |
| 家賃・ローン返済 | ¥30.0万 | ¥360.0万 | 28.0% |
| 水道光熱費 | ¥8.0万 | ¥96.0万 | 7.5% |
| 広告宣伝費 | ¥5.0万 | ¥60.0万 | 4.7% |
| その他固定費 | ¥5.0万 | ¥60.0万 | 4.7% |
| 合計 | ¥106.8万 | ¥1.3千万 | 99.7% |
| 月 | 売上 | 経費 | 利益 | 利益率 | 現金残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1月 | 91.0万 | 90.7万 | 2,975 | 0.3% | 196.5万 |
| 2月 | 85.7万 | 85.4万 | 2,800 | 0.3% | 193.0万 |
| 3月 | 101.7万 | 101.4万 | 3,325 | 0.3% | 189.6万 |
| 4月 | 112.5万 | 112.1万 | 3,675 | 0.3% | 186.1万 |
| 5月 | 107.1万 | 106.8万 | 3,500 | 0.3% | 182.6万 |
| 6月 | 96.4万 | 96.1万 | 3,150 | 0.3% | 179.1万 |
| 7月 | 123.2万 | 122.8万 | 4,025 | 0.3% | 175.6万 |
| 8月 | 128.5万 | 128.1万 | 4,200 | 0.3% | 172.2万 |
| 9月 | 107.1万 | 106.8万 | 3,500 | 0.3% | 168.7万 |
| 10月 | 112.5万 | 112.1万 | 3,675 | 0.3% | 165.2万 |
| 11月 | 96.4万 | 96.1万 | 3,150 | 0.3% | 161.7万 |
| 12月 | 117.8万 | 117.4万 | 3,850 | 0.3% | 158.2万 |
| RevPAR | ¥7,140 |
| ADR | ¥1.2万 |
| 稼働率 | 70.00% |
| 損益分岐稼働率 | 69.80% |
| 1室あたり月間利益 | ¥700 |
| 稼働率[目安] | 70.00% (目安≥70.00%) |
| OTA手数料率[目安] | 15.00% (目安≤15.00%) |
| 利益率[目安] | 0.33% (目安≥20.00%) |
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開業に必要な資格・届出の目安
- ホテル・旅館として営業する場合は旅館業法に基づく許可（都道府県・保健所）が必要
- 住宅を活用した民泊は住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出、または旅館業法の許可のいずれかが必要
- 民泊新法の届出の場合、年間提供日数の上限（180日等）や管理業者への委託要件など制度上の制約があります
- 特区民泊は国家戦略特区法に基づく自治体の認定が別途必要です
- 記載内容は一般的な目安です。最新の要件は所轄の保健所・都道府県・観光関連部局に必ずご確認ください。
宿泊・民泊の開業までの流れ
- 01業態（旅館業・民泊等）を選ぶ
許可要件や年間営業日数の制約が異なるため、事業モデルに応じてどの制度で運営するかを先に決めます。
- 02物件選定とADRの目標を設定する
立地とターゲット客層から想定ADRを見積もり、必要な稼働率と照らして採算を試算します。
- 03許可・届出の準備を進める
旅館業法または住宅宿泊事業法に基づく手続きを、保健所・自治体と事前相談しながら進めます。
- 04内装・アメニティ・清掃体制を整える
清掃費やアメニティ費用を踏まえたコスト構造を設計し、OTA手数料も加味した価格を決めます。
- 05OTAへの掲載と価格戦略を組む
複数OTAへの掲載条件と手数料率を比較し、繁忙期・閑散期で価格を変動させる計画を立てます。
- 06稼働率とRevPARを継続的に検証する
開業後は月次で稼働率・RevPARを確認し、季節変動に応じた価格・在庫調整を行います。
よくある失敗パターン
民泊新法の年間営業日数上限を把握せずに事業計画を立て、稼働率の前提が崩れることがあります。
掲載価格からOTA手数料を差し引いた実質収益を計算せず、想定より利益が薄くなるケースが多いです。
繁忙期の稼働率を通年に当てはめて損益分岐稼働率を試算すると、閑散期に資金繰りが厳しくなります。
稼働率に連動して増える清掃費やリネン費を固定費のように扱うと、利益率の試算がずれます。
よくある質問
RevPARは提供可能な客室数と稼働日数から算出した『稼働可能な客室あたりの収益』を示す指標で、稼働率とADRの両方を反映します。BizSimでは入力条件から自動計算され、経営効率を確認する目安として使えます。
客室数と営業日数、ADR、OTA手数料率から算出できる満室時の売上に対して、総コストが何％の稼働率で回収できるかを試算しています。稼働率がこの水準を下回ると赤字になりやすい構造です。
総売上からOTA手数料率を差し引いた金額を売上として計上し、清掃費やアメニティ費用などはコスト側で別途計算しています。手数料率を変更すると損益分岐稼働率がどう変化するか確認できます。
はい。夏季や年末年始に需要が高まりやすい傾向を織り込んだ月別トレンドを表示し、繁忙期・閑散期を通した年間の収支イメージをつかみやすくしています。