不動産賃貸経営の収支シミュレーション
不動産賃貸経営は表面利回りだけでなく、ローン返済を含めた実質的なキャッシュフローとDSCR（返済比率）で採算を見極める必要があります。BizSimでは戸数・家賃・稼働率・借入条件を入力するだけで、表面利回り・実質利回り・DSCRを自動で算出し、投資判断の材料を提供します。
賃貸経営はローン返済に加えて管理委託費、修繕積立、原状回復費用や広告料（AD）など、空室や退去に伴うコストが利回りを圧迫しやすい構造です。稼働率の前提を保守的に置いて試算しておくことが望ましいでしょう。
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パラメーター
シミュレーション結果
一般的な業界目安との比較です。実際の融資審査基準とは異なる場合があります。
| 費目 | 月額 | 年換算 | 売上比 |
|---|---|---|---|
| ローン返済 | ¥21.2万 | ¥254.3万 | 63.0% |
| 管理委託費 | ¥1.6万 | ¥18.8万 | 4.7% |
| 修繕積立 | ¥2.0万 | ¥24.0万 | 5.9% |
| 固定資産税 | ¥2.5万 | ¥30.0万 | 7.4% |
| 火災保険 | ¥3,333 | ¥4.0万 | 1.0% |
| 原状回復・AD | ¥1.4万 | ¥16.2万 | 4.0% |
| 合計 | ¥28.9万 | ¥347.3万 | 86.0% |
| 月 | 売上 | 経費 | 利益 | 利益率 | 現金残高 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 200.9万 |
| 2月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 201.7万 |
| 3月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 202.6万 |
| 4月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 203.5万 |
| 5月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 204.4万 |
| 6月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 205.2万 |
| 7月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 206.1万 |
| 8月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 207.0万 |
| 9月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 207.9万 |
| 10月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 208.7万 |
| 11月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 209.6万 |
| 12月 | 33.6万 | 28.9万 | 4.7万 | 14.0% | 210.5万 |
| 表面利回り | 7.13% |
| 実質利回り | 5.27% |
| DSCR（返済比率） | 1.22x |
| 月間ローン返済 | ¥21.2万 |
| 実質利回り[目安] | 5.27% (目安≥3.00%) |
| DSCR[目安] | 1.22x (目安≥1.20x) |
| 稼働率[目安] | 90.00% (目安≥85.00%) |
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開業に必要な資格・届出の目安
- 自己所有物件を自ら賃貸に出す「大家業」自体に免許や資格は不要です
- 他人の物件の賃貸・売買を仲介したり、自ら反復継続して不動産を転売したりする場合は宅地建物取引業の免許が必要です
- 物件の規模によっては個人事業か法人（資産管理会社）かで税務上の扱いが異なるため、事前の検討が有効です
- 賃貸住宅の管理業務を受託する場合、賃貸住宅管理業法に基づく登録が必要になることがあります（管理戸数等の要件あり）
- 記載内容は一般的な目安であり法的・税務助言ではありません。最新の要件は宅地建物取引業を所管する都道府県・専門家に必ずご確認ください。
不動産賃貸の開業までの流れ
- 01投資エリアと物件タイプを選定する
想定家賃と稼働率から表面利回りの目安を絞り込み、対象エリアを比較検討します。
- 02収支シミュレーションと融資条件を試算する
借入額・金利・返済年数からDSCRを試算し、返済余力に無理がないか確認します。
- 03物件調査と現地確認を行う
空室率や周辺相場、修繕履歴を確認し、実質利回りの前提を保守的に見直します。
- 04金融機関へ融資を申し込む
事業計画とキャッシュフロー試算をもとに融資条件を交渉し、返済比率が安全圏に収まるか確認します。
- 05決済・引き渡しと管理体制の構築
管理委託先を選定し、入居付けや原状回復にかかるコストを想定した運営体制を整えます。
- 06稼働率とDSCRを継続的にモニタリングする
退去率や更新率の実績を踏まえて収支計画を見直し、次の投資判断に反映させます。
よくある失敗パターン
経費やローン返済を考慮せず表面利回りの高さだけで購入すると、実質利回りが想定より低くなりがちです。
満室稼働を前提に収支を組むと、空室期間の原状回復費や広告料（AD）で資金繰りが厳しくなります。
返済比率が安全圏の目安である1.2を下回ると、金利上昇や空室増加時に返済が滞るリスクが高まります。
築年数の経過による修繕費を見込まず、突発的な出費でキャッシュフローが悪化することがあります。
よくある質問
表面利回りは年間の満室想定家賃収入を物件価格（借入額を代用値として使用）で割った数値で、経費を考慮していません。実質利回りはローン返済を除いた諸経費を差し引いた後の収益で計算するため、より実態に近い収益性を示します。
DSCR（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）は、ローン返済前の純営業収益が月々の返済額の何倍あるかを示す指標です。BizSimでは一般的な目安とされる1.2を下回ると、返済余力が乏しい状態として警告が表示されます。
年間の退去率を設定すると、それに応じた原状回復費用と入居付けのための広告料（AD）を月割りでコストに計上する仕組みになっています。稼働率とあわせて空室リスクを織り込んだ試算が可能です。
はい。年間更新率と更新月数分の賃料を設定することで、契約更新時の更新料収入も月割りで売上に反映されます。家賃や共益費、駐車場収入とあわせた総合的な収支を確認できます。